RÉSOLUTIONS – DIVISION DES BIENS HORIZONTAUX.

Relation des faits:

Résolution JUS / 1617/2014, du 2 juillet 2014, publiée dans l'appel gouvernemental déposé par Ricardo Cabanas Trejo, notaire de Torredembarra, contre la qualification du registraire de la propriété de Torredembarra.

Elle est dictée dans l'appel gouvernemental déposé par Ricardo Cabanas Trejo, notaire de Torredembarra, contre la qualification du registraire des biens de Torredembarra, Victor Prado Gascó, qui suspend l'enregistrement d'un acte de division dans un simple régime de propriété horizontale.

Dans un acte public autorisé par le notaire de Torredembarra, Ricardo Cabanas Trejo, le 30 décembre 2013, le protocole 2140, l'exécuteur universel de l'héritage de MF G divise la maison située sur la Calle Muralla, 4, en un régime de propriété horizontale. Torredembarra, pour se conformer à l'ordre testamentaire de remettre les legs prévus dans le testament MFG composé d'un local et de 3 logements spécifiques du bâtiment mentionné; Il procède à la description des quatre entités résultant de la division horizontale et leur attribue les quotas, et prévoit que la propriété horizontale sera régie par les normes du livre V du Code civil de la Catalogne et par les normes spécifiques de la propriété horizontale qui contient le écrit

Les documents relatifs à l'héritage du testateur, y compris le testament du MFG et la notification de l'octroi par la Ville de Torredembarra le 18 décembre 2013 de la licence pour les grands travaux de réforme de l'acte sont joints à l'acte un immeuble multifamilial avec trois maisons et un local commercial situé sur la Calle Muralla, 4 de cette ville. Un certificat cadastral descriptif et graphique de la propriété située au c / Muralla, 4, de Torredembarra, daté du 27 décembre 2013, est également joint, indiquant que le type de ferme est un «terrain construit sans division horizontale», que le année de construction était en 1870, que la superficie construite est de 439 mètres carrés, que la surface au sol est de 96 mètres carrés, et qu'elle a un commerce de 105 mètres carrés, une maison au premier étage de 105 mètres carrés, une maison à deuxième étage de 105 mètres carrés, un logement au troisième étage de 105 mètres carrés et un entrepôt au quatrième étage de 19 mètres carrés.

Dans le testament de MFG accordé par le notaire de Torredembarra, Ricardo Cabanas Trejo, le 24 mai 2012, le testateur, parmi d'autres dispositions qui ne l'intéressent pas maintenant, ordonne différents pré-délégués, parmi lesquels sont énumérés les suivants: à MOM, le logement situé à Torredembarra, rue Muralla, numéro 4, 1er; E. O. M., la ferme située à Torredembarra, Calle Muralla, numéro 4, sous; C. O. M., la maison située à Torredembarra, Calle Muralla, numéro 4, 2e; J. O. M., la maison située à Torredembarra, rue Muralla, numéro 4, 3 º Nomme également exécuteur-comptable universel-diviseur de l'héritage de L. Ll. M., avec le pouvoir exprès de remettre les legs / prélats, de disposer des biens et de les administrer dans l'intervalle, de payer les dettes et les charges de l'héritage et d'autres facultés.

Dans le permis de travaux majeurs, il est indiqué que l'architecte municipal, M. ARL, a émis un rapport favorable sur le projet soumis et déclare que le type de travail est "Réforme du bâtiment d'habitation. Il ne modifie pas la volumétrie externe. Il affecte ou modifie les éléments structurels du bâtiment. Il ne modifie pas le nombre de logements ou de locaux existants. Il ne remplace pas les usages préétablis. Il affecte les biens protégés ou inclus dans le pré-catalogue des bâtiments et des zones à protéger. " Il indique également que la superficie totale construite sur un terrain est de 466,48 m2 et que la superficie construite préexistante est de 467,15 m2 et qu'il y a 3 logements. Dans une table express que dans le projet présenté, le constructible, l'occupation maximale, la hauteur maximale, le nombre d'étages, la séparation sur les voies publiques, la séparation des voisins et la façade minimale sont tous existants, que la parcelle minimale Elle fait 101,72 m2 et dont l'usage caractéristique est celui du "logement". Plus précisément, il précise que l'habitabilité répond aux conditions d'habitabilité des annexes 2 et 4 du décret 141/2012 du 30 octobre sur les conditions d'habitabilité des logements. Il conclut également que le rapport de la Commission du patrimoine culturel de Tarragone ne sera pas nécessaire. La résolution de licence incorpore également le rapport de l'ingénieur municipal, M. SBM, qui déclare que "… mon rapport technique est favorable aux conditions suivantes, dont la conformité sera demandée dans la première procédure d'occupation: .. . (respecter les conditions.) En ce qui concerne le ou les certificats d'efficacité énergétique, son traitement sera nécessaire conformément à la réglementation en vigueur. " La résolution de licence intègre également le rapport de la technique d'administration générale, EDM, qui considère qu'il n'est pas nécessaire de fournir la licence pour la constitution du régime de propriété horizontale, depuis la détermination du certificat de travail nombre de logements ou d'établissements et formule la conclusion suivante: "Puisque la documentation du dossier est conforme à la législation et à l'urbanisme en vigueur et conformément au rapport de l'architecte municipal du 5 décembre 2013 et au rapport favorable avec conditions (qui nécessitera la conformité dans le traitement de la première occupation), qui doit être transférée à l'intéressé, de l'ingénieur municipal en date du 12 décembre 2013, un rapport favorable est émis sur l'octroi du permis d'urbanisme demandé consistant en la réforme de un immeuble multifamilial avec 3 maisons et un espace commercial. pour la réforme d'un immeuble multifamilial avec trois maisons et un local commercial il est favorable, mais impose une série de conditions "qui nécessiteront le respect dans le traitement de la première occupation: … par rapport au certificat ou aux certificats d'efficacité énergétique seront traitement requis conformément à la réglementation en vigueur. "

Par acte de rectification autorisé par le même notaire, Ricardo Cabanas Trejo, le 9 janvier 2014, protocole 23, l'exécuteur universel dudit héritage rectifie l'acte de division horizontale antérieur en ce sens qu'il a été omis par erreur d'étendre la description de la maison existante à c / Muralla, 4 car il y avait un espace dédié au stockage ou au stockage, et procède à l'agrandissement des nouveaux travaux en ajoutant un quatrième étage où ces locaux de stockage sont situés, rectifie la description du bâtiment, fait une nouvelle description de la les entités résultant de la division horizontale modifiant les quotas, attribuent aux maisons une annexe privée constituée d'une salle de stockage située sur le toit de l'immeuble et modifie le deuxième paragraphe des règles communautaires, en ajoutant une référence aux annexes privées des maisons. Il incorpore à l'écriture un certificat de l'architecte XMO du 3 janvier 2014, avalisé par le Collège des architectes, dans lequel sont spécifiées la surface totale construite du plancher couvert du bâtiment et les surfaces utiles et construites des trois salles de stockage qui sont spécifiées. ils déclarent dans l'acte, ainsi qu'il indique que «les espaces bâtis de cette usine ont été construits en même temps que le reste de l'édifice, étant la date estimée de construction selon le cadastre de 1870.

II Le 21 février 2014, ces actes ont été présentés au registre foncier de Torredembarra et ont provoqué la présentation du siège numéro 754 du numéro Diario 65.

Le 14 mars 2014, le registraire de la propriété Torredembarra a émis une note de qualification négative, reçue par télécopieur par le notaire autoritaire le 28 mars, dans laquelle il suspendait l'enregistrement et prolongeait le siège de présentation conformément à Article 323 de la loi hypothécaire. La marque de qualification est très étendue, et en résumé, les raisons du refus sont les suivantes – l'énumération est la nôtre, car la note ne contient aucune énumération des défauts et se limite à faire une longue écriture-Relative à l'œuvre: 1) il ne s'avère pas que les nouveaux travaux mentionnés dans le permis de travaux ont été déclarés, car ils expriment que le bien ne peut pas être divisé horizontalement si la modification constructive nécessaire n'a pas été déclarée précédemment et que la construction n'a pas été correctement décrite ferme dans son ensemble, soit comme une "nouvelle" nouvelle construction ou comme une nouvelle construction de construction actuelle, de sorte qu'il a été évité que les exigences urbaines requises pour l'achèvement du certificat de travail de fin de travail, l'assurance décennale peut être qualifiée , livre de construction, certification d'efficacité énergétique et communication pour l'obtention du premier permis d'occupation – Le registraire soutient que les nouveaux travaux n'existent pas seulement dans les cas de construction n d'une nouvelle hauteur d'un bâtiment ou de l'ensemble du bâtiment ex novo sur un terrain, mais aussi en cas de modification ou d'amélioration de la surface bâtie ou en tant que réforme intégrale au sein du bâtiment. Il soutient également que le droit à la construction doit être soumis à un contrôle de légalité lors de son ouverture et de son achèvement et qu'il s'agit d'un budget pour pouvoir effectuer la division horizontale. Considère que la zone à enregistrer n'est pas une simple constatation d'une donnée omise mais est la conséquence d'un nouvel ouvrage et l'article 20.3 de la loi foncière modifiée par la loi 8/2013 du 26 juin sera appliqué par analogie, de réhabilitation urbaine, de régénération et de rénovation, dans ce qui se réfère à l'obligation d'enregistrer une déclaration de nouveaux travaux dans le registre foncier et allègue en sa faveur les résolutions de la Direction générale des registres et notaires (DGRN) de 11 octobre 2008 et 14 octobre 2010; 2) Le certificat ou le projet technique et la demande de déclaration de nouveaux travaux avec les nouvelles surfaces construites et utiles sont manquants; Surface: 3) Dans la note de qualification, il est indiqué que selon la description physique du registre, deux extrêmes peuvent être affirmés: a) que les quatre entités: magasin, mezzanine et deux étages (sans compter le bâtiment du quatrième étage pour les salles de stockage qui ne il avait été déclaré) qu'ils existaient déjà dans le registre sans surface construite ou utile; et b) que "depuis la première inscription pratiquée en novembre 1963 jusqu'à la dernière succession du 4 mars 2010, elle consistait exclusivement en la" surface linéaire "du site occupé par l'édifice, indiquant la largeur et la longueur comme il était traditionnel, faisant un total de 101,23 mètres carrés de terrain dans le registre et 96 mètres carrés de terrain selon la certification cadastrale descriptive et graphique avec référence (suivre le numéro) fourni et mentionné dans le siège qui a causé l'enregistrement de l'héritage de 2010. Vérifié surface de la parcelle avec le système de bases de registres graphiques de ce registre, on retrouve une base graphique de registres validée, une référence cadastrale correspondante avec la ferme de registres et un état de coordination convergent, puisque la différence de surface se situe dans les marges de tolérance ". Dans la note de qualification, il fait un graphique des surfaces de l'intrigue et des entités et des salles de stockage, dans lequel il déclare expressément que le dossier se compose de 101,23 mètres carrés de terrain et de 0 mètre carré chacune des entités 1 à 4 et les salles de stockage, respectivement. Le registraire exprime également dans sa note, bien qu'ils ne soient pas énumérés à la fin des mêmes circonstances que les circonstances empêchant l'enregistrement, ce qui suit: 4) Dans la description des mètres carrés construits et utiles n'existaient pas dans la propriété enregistrée et sont différents dans le écriture originale et rectifiée. 5) La surface utile est enregistrée par simple manifestation, car elle n'est pas enregistrée, elle ne résulte d'aucun document technique. 6) Il y a un manque de congruence entre le premier et le deuxième acte, car dans le second il y a une différence superficielle "bien que le notaire indique qu'il est dû à l'existence d'éléments communs tels que les paliers et les escaliers intérieurs, probablement formés dans des travaux non déclarés et autorisés pour la licence fournie, indispensable pour une vieille maison peut être configuré en division horizontale ". 7) La description du bâtiment est très brève. Concernant la division horizontale: 8) Il ne s'avère pas qu'il existe des éléments communs, nécessaires à l'usage et à la jouissance des propriétaires. 9) La description des éléments privés n'est pas adéquate car elle ne précise pas qu'ils ont accès à un escalier ou élément commun ou à la voie publique et parce qu'ils maintiennent les mêmes seuils que la ferme mère. 10) Il existe une licence de division horizontale, car la licence de construction ne rendrait la licence de division horizontale inutile que si les entités résultantes étaient déjà configurées de manière indépendante et que la modification constructive et la rectification descriptive du bien dans son ensemble avaient été déclarées. Il allègue également la violation des articles 132 et suivants de la loi du 12.28.1897 sur le logement, concernant les conditions de transmission ou de transfert de l'usage du logement. Selon le greffier, les défauts qui sont déduits de tout cela sont: la violation du principe de sécurité juridique préventive en matière urbaine, et de la réglementation pour la protection des consommateurs et des éventuels utilisateurs de logements, violation du principe de spécialité et du moyen. En sa faveur, il invoque les articles 6, 9, 18, 19, 21, 98 et 208 de la loi hypothécaire et 51-3, 99 et 308 du règlement hypothécaire, l'article 143 du règlement notarial, les articles 333 et 396 du code civil Espagnol, article 20 du texte consolidé de la loi foncière approuvé par le décret-loi royal 2/2008 du 20 juin et modifié par la suite, article 19 de la loi sur la gestion des bâtiments du 5 novembre 1999 et articles 45 et à la suite du décret royal 1093/1997 du 4 juillet et de la législation urbaine catalane: articles 187 et 204 du texte consolidé de la loi d'urbanisme du 3/08/2010, articles 132 et 135 de la loi sur le logement du 28/12/2007 et son interprétation par la doctrine de cette Direction générale du droit et des personnes morales (DGDEJ), et les articles 553-2, 553-7, 553-9 et 553 -33 du cinquième livre du Code civil du Catalogne Il considère également que nos résolutions du 10 février 2010, du 27 décembre 2011 et du 24 février 2012 ne sont pas applicables dans ce cas particulier.

III Par écrit du 4 avril 2014, a soumis par voie électronique l'enregistrement de la propriété de Torredembarra le même jour et qui a provoqué l'entrée numéro 1351 de 2014, chez le notaire autorisant les actes à Ricardo Cabanas Trejo, a interjeté appel contre ledit note de qualification Le premier motif d'appel est que le notaire défend que la description du greffe de la maison située Calle Muralla, 4 à Torredembarra comprend la surface, en tant que tel bâtiment, et pas seulement en tant que terrain. Comme arguments, il déclare que: 1) La diction littérale de la colonie se réfère à la surface de la "maison" et non au "solaire". 2) Ce n'est pas qu'il y ait une surface séparée du terrain et la logique inévitable est que le bâtiment occupe tout le terrain. 3) La base graphique cadastrale est validée et dans le cadastre il y a quatre plantes avec la même surface. 4) La licence ne vise qu'à réformer et non à construire ex novo, car la licence indique qu '"elle ne modifie pas la volumétrie externe. Elle affecte ou modifie les éléments structurels du bâtiment. Elle ne modifie pas le nombre de maisons ou de locaux existants. Elle ne remplace pas le préréglage utilise … " 5) En application du principe de légitimité de l'enregistrement qui est déduit de l'article 38 de la loi hypothécaire, les éléments descriptifs contenus dans les inscriptions sont présumés exact iuris tantum jusqu'à ce que son désaccord avec la réalité de l'enregistrement supplémentaire ne soit pas démontré et ne doit donc pas être "dû ne pas déclarer de nouvelle construction ex novo car la maison figure déjà au registre foncier 6) La simple concrétion d'une surface et la déclaration de nouvelle construction est différente et cite en sa faveur les résolutions du DGRN du 13 février 2014 , du 11 juin 2013 et du 6 juillet 2013, ainsi que la consultation contraignante de la Direction générale des impôts numéro V1761-13 du 29 mai 2013. Le deuxième motif d'appel est que, de l'avis du notaire, non il y avait une licence de division horizontale ou la déclaration d'inutilité car le registre identifie suffisamment le nombre d'entités indépendantes, citant en sa faveur l'article 187 du texte de synthèse de la loi d'urbanisme de la Catalogne et les résolutions de cette direction générale du 10 février 2010 et du 27 décembre 2011. Elle précise également que le permis de construire a été fourni à titre de renforcement de la description de l'immatriculation, afin de préciser qu'aucune une licence de constitution spécifique du régime de propriété horizontale était nécessaire en raison du nombre d'entités – résultant de la même licence de travaux -, et que la licence "n'entraîne pas une variation de l'ensemble du système structurel" et cite en sa faveur Article 2.2b) de la loi sur la gestion des bâtiments 38/1999, du 5 novembre et l'application de cet article qui rend le jugement du tribunal provincial de Barcelone (section 4) du 8 février 2011, appel 162/2010. Le notaire indique également que l'extension des travaux par rapport aux locaux de stockage, en raison de l'âge de la construction et sur la base d'un certificat technique, et non du cadastre, n'est pas applicable à l'article 20 de la loi sur la gestion des bâtiments sur accréditation de la constitution des garanties. La dernière raison de l'appel concerne la rectification de surface. Il explique: a) Que la surface qui est faite dans les actes présentés est conforme au certificat cadastral, puisque le régime de propriété horizontal n'est pas encore constitué, la surface qui apparaît dans le cadastre est celle correspondant à la plante entière, pas la à l'exclusion de chaque local / logement qui n'existe pas encore comme élément indépendant; b) Les petites différences de surface entre le cadastre et la licence de travaux ne sont pas aussi pertinentes ou ne le sont pas en termes qui nécessitent la modification de la zone d'enregistrement des plantes déjà déclarée ci-dessus; c) La différence de surface entre le total construit et le total utile ne peut correspondre qu'à des éléments communs, puisque tout ce qui n'a pas été spécifiquement attribué à chaque élément privé a la nature d'un élément commun, et cite les articles 553- 9.1 et 553.41 du Code civil de la Catalogne et la résolution DGRN du 14 janvier 2013, sans l'article 53 du décret royal 1093/1997 exigeant une certification descriptive des compteurs construits et utiles de chaque entité, mais seulement une confirmation du nombre et de la nature des entités indépendantes, qui est remplie dans ce cas avec la licence fournie. Il cite également en sa faveur la résolution du DGRN du 23 juin 1998. Il fait également valoir que le nouvel enregistrement d'un nouvel "ancien" travail de toute la maison entraînerait le paradoxe de réenregistrer le nouveau travail d'une maison dans le registre centenaire qui était déjà inscrit à la surface depuis 1965, avec les coûts correspondants de nature diverse que cela entraînerait. Il exprime également la ressource qui ne correspond pas au registraire pour évaluer, recommander ou imposer d'autres options aux parties intéressées, ce qu'ils ne peuvent pas faire comme si la maison n'existait pas ou n'avait pas de surface, car un jour dans le passé quelqu'un a enregistré la maison avec la description qui maintenant il a le registre foncier et il serait excessivement rigoureux de revenir pour obliger l'intéressé à le réenregistrer, avec tous les frais associés à une nouvelle déclaration de construction. Enfin, le notaire dépose le recours devant cette DGDEJ car l'acte juridique dont l'enregistrement est demandé – une division horizontale – est de préférence soumis à la réglementation civile et urbanistique catalane.

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IV Rien n'indique que l'officier de l'état civil ait participé au dépôt du recours auprès de l'une des personnes physiques ou morales visées à l'article 327 de la loi hypothécaire. Le 22 avril 2014, le registraire immobilier a publié un rapport détaillé en défense de la note de qualification dans lequel il a exprimé, en résumé: 1) Que le défaut allégué est unique, consistant en une "violation du principe de sécurité juridique préventive" en matière urbaine et la réglementation relative à la protection des consommateurs et des utilisateurs de logements, violation du principe de spécialité et de prière ". 2) Que malgré la demande du notaire de présenter le recours à cette DGDEJ, il transmet le dossier pour résolution au DGRN, le jugeant compétent. 3) En ce qui concerne la surface de la ferme, il dit que "les surfaces construites et utiles ne peuvent pas être déduites d'une description physique aussi ancienne", il interroge la surface bâtie résultant de la certification cadastrale (439 m2), du permis d'urbanisme (467 m2) et l'acte (466 m2) et déclare que toute interprétation qui est faite est aléatoire ou arbitraire. Il exprime également qu'il n'y a aucune justification pour la superficie utile totale. Plus loin, il indique également que le principe de la légitimité de l'enregistrement avec une valeur de présomption "iuris tantum" ne devrait pas être appliqué aux données de surface inscrites. 4) Qualifie l'acte de "nouveaux travaux" authentiques, et tire des conclusions du projet technique qui a été en vue à travers une visite personnelle au registre par l'architecte du projet pour lequel la licence a été obtenue, mais pas Il a été fourni avec les actes qualifiés, dont je joins maintenant quelques feuilles dans ce dossier comme "extrait de celui-ci", comme il le qualifie lui-même. Il est entendu que les cas de modification ou d'amélioration de la surface bâtie ou de réforme intérieure intégrale sont également qualifiés de «nouveaux travaux», et par conséquent, ils devraient également être tenus de se conformer aux exigences imposées par l'article 20 de la loi foncière. . Il allègue également que le principe de la prière est violé dans le cadre de la demande d'enregistrement de ladite nouvelle œuvre. Il fait valoir que l'hypothèse doit être conforme à la réglementation en vigueur et non à celle de 1940, "au bénéfice de la sécurité juridique et des acheteurs et utilisateurs à domicile". Il introduit un nouveau problème, qui n'était pas dans la note de qualification, consistant à remettre en cause l'autorité de l'exécuteur testamentaire pour favoriser la rédaction du projet de travaux, que nous ne traiterons pas pour ne pas avoir préalablement saisi la note de qualification. 5) En ce qui concerne la constitution en régime de propriété horizontale, il précise que les départements n'ont pas accès à un élément commun ou à la voie publique et que les seuils des entités indépendantes restent les anciens du domaine. Il dit également que la licence de division horizontale avec la licence de travaux est évitée, comme cela est autorisé, mais il semble qu'elle révoque le défaut lié à l'absence de licence de division horizontale car elle admet que le nombre d'entités est déterminé (page 10 du rapport ), bien que plus tard, il semble se contredire lorsqu'il déclare que le registre foncier n'existe pas quatre entités susceptibles d'être utilisées de manière indépendante (à la page 13 du rapport). Il poursuit en disant que si le nouveau travail n'était pas déclaré, il y aurait une charge cachée sur la ferme, qui serait exclue de la légalité urbaine, et que les utilisateurs et acquéreurs ultérieurs seraient abandonnés. Il conclut que la raison de la qualification réside dans la nécessité de contrôler les travaux intérieurs des bâtiments déjà déclarés et que s'il n'y a pas de contrôle d'enregistrement, le système de sécurité juridique préventive est rompu. Enfin, il explique que, à son avis, la Direction générale va résoudre le champ d'application du contrôle du registre de la légalité urbaine et de la détermination des droits des tiers acheteurs ou utilisateurs de logements.

V Le notaire récurrent a introduit le recours devant cette DGDEJ, considérant que l'acte juridique dont l'enregistrement est demandé est soumis à la réglementation civile et urbanistique catalane, et l'a déposé par voie électronique au greffe de Torredembarra le 4 avril. Avril 2014. Cependant, le registraire immobilier, par écrit en date du 11 avril 2014 adressé au notaire récurrent, puis également dans son rapport, précise qu'après l'arrêt de la Cour constitutionnelle 4/2014 du 16 janvier qui déclare la nullité de l'article 3.4 de la loi 5/2009, du 28 avril, dans les sous-sections "et au moins une est basée sur les normes du droit catalan ou sa violation" e ", y compris celles qui n'allèguent pas la violation d'une Norme de droit catalan ", le DGRN est compétent pour résoudre cette ressource et décide de transmettre le dossier de ressource à cet organisme, pour sa résolution, qui transfère également cette DGDEJ, mais uniquement à son cône fondation.

Par écrit du notaire, Ricardo Cabanas Trejo, du 14 avril 2014, entré dans cette DGDEJ le 16 avril, précise que le recours a été déposé devant cette DGDEJ et que si l'officier immobilier estime que le concours Il est du DGRN donc il sera indiqué dans son rapport, mais qu'il ne peut pas changer l'organe appelé à résoudre en application de ses critères personnels, lorsque l'intéressé a choisi d'engager le recours devant une administration, et invoque en sa faveur la résolution du DGRN du 27/06/2006, ainsi que le fait que l'article 3.4 de la loi 5/2009 n'a pas la moindre relation avec ce fait factuel. Dans ce document, il demande à cette direction générale de soulever un conflit de compétences devant la DGRN en la matière.

Par le biais du Bureau du Directeur Général Adjoint des Registres et Notaires du 6 mai 2014, le Ministère de la Justice a transmis à cette DGDEJ l'intégralité du dossier de cette ressource car elle relève de sa compétence. Ce bureau a eu une entrée dans cette direction générale le 12 mai 2014.

VI La description du registre de la ferme située Calle Muralla, 4 de Torredembarra (ferme 486 N de Torredembarra, au folio 205 du livre 388 de Torredembarra, volume 1357, inscription 9e) est la suivante: "URBAN. – Plant house bas destiné à stocker, mezzanine et deux étages, situé dans la rue García Morató, aujourd'hui mur, numéro 4 de Torredembarra, formant un coin avec la Plaza de Pi i Margall, aujourd'hui de la Fuente, qui mesure cinq mètres et trente centimètres de large en la place susmentionnée pour dix-neuf mètres et dix centimètres de long, et selon la certification cadastrale descriptive et graphique à dire, la Cabido del solar est de quatre-vingt-seize mètres carrés. Linda: devant, midi, avec ladite rue; à droite en entrant , avec la Plaza de Pi i Margall susmentionnée, aujourd'hui Plaza de la Fuente; où il a le super magasin, porte d'entrée; à gauche, à l'ouest, avec les héritiers de MM, aujourd'hui EM; et à l'arrière-plan, au nord, avec maison de MC, aujourd'hui M. Ll. "Cette description L'enregistrement est le résultat du 9e enregistrement de la ferme 486 à Torredembarra, daté du 4 mars 2010.

Dès la première inscription de la ferme 486, la ferme est décrite comme un rez-de-chaussée avec magasin, mezzanine et deux étages, et cinq mètres trente centimètres de large et dix-neuf mètres et dix centimètres de long. Le premier enregistrement de la ferme 486 est daté du 3 septembre 1941 et est un enregistrement de reconstruction d'enregistrement; c'était la ferme 638 du registre détruit. Lors du premier réenregistrement de la maison, il est indiqué que le propriétaire l'avait acquise par vente devant notaire le 18 juin 1900.

VII Dans la résolution du recours, cette direction générale a été informée par la Commission que, à ces fins, prévoit la loi 5/2009 du 28 avril sur les recours contre la qualification négative de titres ou de clauses spécifiques en matière de Loi catalane qui doit être inscrite au registre de la propriété, du commerce ou des biens mobiliers de la Catalogne.

BASE JURIDIQUE:

Premièrement.- Sur présentation du recours devant l'organisme jugé compétent

1.1 Bien que la lettre officielle que nous avons reçue du DGRN avec entrée dans cette DGDEJ le 12 mai 2014 reconnaisse la compétence de cette DGDEJ dans la résolution de cette ressource, il est nécessaire que nous décidions de notre compétence, ce qui est en raison matière et ne résulte pas de la reconnaissance d'autres organes.

1.2 Conformément à l'article x de la loi 5/2009 du 28 avril sur les recours contre la qualification négative de titres ou clauses spécifiques en matière de droit catalan, lorsque la question à résoudre est la loi catalane, la La compétence pour résoudre le recours appartient à la DGDEJ. Dans le cas d'espèce, il s'agit d'examiner la bonne application de la réglementation urbaine et civile catalane, liée à la réhabilitation des bâtiments et à la constitution d'un régime immobilier horizontal. L'article 149 du Statut d'autonomie de la Catalogne reconnaît la compétence exclusive en matière d'urbanisme et de protection de la légalité urbaine et l'article 129 du droit civil catalan. L'urbanisme est développé dans plusieurs lois et règlements catalans, dont certains seront cités dans cette résolution, et en ce qui concerne la propriété horizontale, il est réglementé par les articles 553-1 à 553-59 du Code civil catalan. Le fond de cette ressource fait partie du droit catalan, bien que l'application spécifique se traduise également par le respect d'autres règles adjectives ou de la procédure d'enregistrement. Par conséquent, l'hypothèse relève des cas visés à l'article 1er de la loi 5/2009 et cette DGDEJ est compétente pour trancher ce recours.

1.3. No obstante, hemos de pronunciarnos sobre la correcta aplicación del procedimiento establecido por la ley 5/2009, que en su artículo 3 prevé que si el recurrente interpone el recurso ante la DGRN y el registrador entiende que es competente esta DGDEJ, debe elevar el expediente a esta última con la advertencia expresa de aquel hecho, y esta DGDEJ lo comunicará sin demora al Ministerio de Justicia para su conocimiento. Pero en ningún caso la ley prevé el supuesto contrario, es decir, no está prevista legalmente la facultad del registrador de remitir el expediente a la DGRN si el recurrente ha dirigido el recurso ante la DGDEJ. Porque la facultad de decidir el órgano ante el que se interpone el recurso corresponde al recurrente, como así resulta de la nota al pie de la calificación del registrador. En esta nota se menciona que "Esta nota de calificación negativa podrá ser recurrido potestativamente ante la DGRN y según los trámites previstos en los artículos 325 y siguientes de la Ley hipotecaria o ser impugnadas directamente ante los Juzgados de la capital de provincia en la que pertenezca el lugar donde esté situado el inmueble … Si el recurso se fundamente, de forma exclusiva o junto a otros motivos, en una infracción de las normas del derecho autonómico catalán debe interponerse ante la Dirección General de Derecho y Entidades Jurídicas de la Generalidad "Por lo tanto, debemos concluir que la facultad que tiene el recurrente de elegir el órgano ante el que interpone el recurso, por considerarlo competente, no se corresponde con ninguna facultad del registrador para elegir o modificar el sentido de la elección hecha por el recurrente. Si reconociéramos la facultad del registrador de la propiedad de modificar el curso del expediente y dirigirlo, a su juicio, a la DGRN, quedaría vacía de contenido la facultad que la ley atribuye al recurrente. Así, el artículo 324 de la Ley hipotecaria, último inciso, dispone que si el recurso se hubiera interpuesto ante la DGRN, esta lo remitirá al órgano autonómico competente por razón del Estatuto de autonomía. Es decir, el dato fundamental es la interposición del recurso, no la calificación de la competencia por razón de la materia que realice el registrador de la propiedad. También el artículo 2 de la Ley 5/2009 de 28 de abril, dispone que los recursos contra las calificaciones negativas de los registradores de la propiedad a que se refiere el artículo 1 de la misma ley se interpuso ante la DGDEJ, es decir, pone el énfasis en la interposición del recurso y no en la calificación de la competencia y consiguiente modificación del órgano destinado a resolverlo. Es la propia DGDEJ quien, a la vista del expediente, examinará de oficio la propia competencia para resolverlo y dispondrá, en relación con la competencia, lo que legalmente proceda en atención a las alegaciones hechas por el registrador de la propiedad en su informe.

1.4 Por tanto, el envío por parte del registrador de la propiedad de Torredembarra a la DGRN del expediente de este recurso ha sido un trámite no amparado en ningún precepto legal, y la demora en la entrada de este expediente ante esta DGDEJ es, debida a este envío, indebida y dilatoria.

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Segundo.- Sobre la descripción registral de una construcción, las superficies construidas y útiles, y el concepto de declaración de obra nueva

2.1 La extensa calificación del registrador de la propiedad es compleja y señala muchas causas impeditivas de la inscripción. Aunque el registrador las califique de un único defecto, de carácter genérico, este único defecto no concuerda ni concuerda con el propio texto de la profusa calificación expuesta en trece folios, que indica abastecimiento muchos hechos y fundamentos de derecho diversos, por lo que no podemos tratarlo si no es examinando, uno por uno, los motivos y argumentos que señala como circunstancias impeditivas de la inscripción, de los cuales haremos una sistematización nuestro y ordenada a los efectos de claridad expositiva.

2.2 En primer lugar, la calificación del registrador señala algunos obstáculos relativos a la descripción de la casa sobre la que se declara la división horizontal. Por tanto, conviene analizar cuál es la descripción de la casa que ya consta inscrita en el registro de la propiedad y qué elementos descriptivos se incorporan en la escritura calificada, con el fin de determinar si, por el alcance de las modificaciones, hay declarar una obra nueva sobre el inmueble, con los requisitos legales que ello comporta. El registrador estima que hay que declarar la obra nueva como tal, hacer una descripción del edificio no tan somera, e incorporar el certificado técnico que requiere una declaración de obra nueva de lo que resulte la superficie útil y la superficie de las plantas superiores, que a su juicio no consta inscrita. Argumenta el recurrente que la circunstancia de la medida superficial de las fincas al registro es relativamente reciente, y también que no hay una declaración de obra nueva ex novo cuando la edificación ya constaba en el registro y por tanto, ya se había adquirido el derecho a la edificación.

2.3 En relación con los motivos alegados por el registrador consistentes en que la descripción del edificio es somera y que la constancia de la superficie útil que se refiere a la escritura no se justifica suficientemente, debemos examinar el tipo de acto jurídico que contiene la escritura, sobre el que debemos pronunciarnos: o declaración de obra nueva, o mera concreción de superficie. Si la constancia de la superficie construida implicara una declaración de obra nueva, deberíamos atender a los requisitos para el otorgamiento de una obra nueva, y por tanto, la descripción de la obra nueva debería adecuarse al proyecto para el que se concedió la licencia y los requisitos impuestos por el artículo 20 de la Ley del suelo en su redacción de 26 de junio de 2013. Cree el registrador que en el caso de modificación de la superficie construida o de reforma integral interior, también se debe calificar el acto de declaración de obra nueva, con los requisitos que esta declaración de obra nueva conllevaría, como a su juicio pasaría en el caso que nos ocupa.

2.4 Cuando el artículo 208 de la Ley hipotecaria se refiere a la inscripción de una obra nueva se refiere a la construcción de edificio o mejora de una finca urbana. El artículo 308 del reglamento hipotecario dispone como tendrá que hacer esta inscripción, y se refiere a la necesaria descripción literaria de la obra nueva, sea edificación o mejora, ya la circunstancia de si está empezada o terminada. Del artículo 9.1 de la Ley hipotecaria y 51.3 y 4 resultan las circunstancias que deberá contener la descripción del inmueble. Complementa esta regulación del artículo 45 del Real decreto 1093/1997, de 4 de julio, del que resulta que la descripción registral deberá contener al menos el número de plantas, la superficie de parcela ocupada, el total de metros cuadrados edificados, y si se especifican en el proyecto, el número de viviendas o elementos susceptibles de aprovechamiento independiente. La legislación hipotecaria regula los requisitos para la descripción literaria de la obra nueva acceda al registro y se pueda obtener una concordancia lo más exacta posible entre la realidad jurídica extra registral y la inscripción. Pero el derecho a la edificación se regula en la legislación urbanística, que es la que determina que el suelo urbano puede ser edificado mediante el otorgamiento de la licencia de edificación correspondiente, si alcanza la condición de solar (artículo 41 del Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto), determina las condiciones de edificación, los requisitos para la transformación de la edificación y las condiciones de la licencia de edificación que otorgue referidas a la finca registral que sea su objeto (artículos 187 del mencionado Decreto legislativo 1/2010 y 234 y 237 del Decreto 305/2006). Es decir, el derecho a la edificación se configura en la realidad extra registral, pero la ley trata de obtener la coordinación entre la realidad jurídica y la situación registral, por lo que el mismo artículo 204 del Decreto legislativo 1/2010 dispone una serie de actos administrativos en materia urbanística que se harán constar en el registro. Con esto queremos decir que el concepto registral "obra nueva" puede no corresponderse exactamente con el concepto urbanístico, pues para el registro no habrá obra nueva cuando no cambie la descripción literaria inscrita, y en cambio, cualquier ampliación, reforma, modificación, rehabilitación o intervención en la edificación necesita una licencia de obras y el cumplimiento de las condiciones impuestas en la misma para adquirir el derecho a la edificación. En el caso que nos ocupa, se ha obtenido una licencia de obras mayores para reforma de edificio de vivienda, que no altera la volumetría exterior, que afecta a elementos estructurales pero no altera el número de viviendas o locales existentes y que no sustituye los usos preestablecidos, con el resultado en la escritura de obra nueva que no se altera la superficie total construida, ni el número de pisos, ni el uso, y la descripción literaria del inmueble es idéntica, salvo la concreción de la superficie construida, extremo que ahora trataremos.

2.5 En el caso de una reforma integral interior de un edificio, puede generarse la duda de si es asimilable a un supuesto de obra nueva a que se refiere el citado artículo 45 del Real decreto 1093/1997. La legislación urbanística catalana distingue entre intervenciones de rehabilitación y de gran rehabilitación. A estos efectos es muy significativo el artículo 64.2 de la Ley de la vivienda de 28 de diciembre de 2007, que, al tratar los requisitos para transmitir las viviendas terminadas de nueva construcción, equipara las viviendas resultantes de un proceso de gran rehabilitación con los de nueva construcción. En el artículo 3 define rehabilitación como el "conjunto de obras de carácter general que, sin modificar la configuración arquitectónica global de un edificio de viviendas o una vivienda, mejoran la calidad con respecto a las condiciones de seguridad, funcionalidad, accesibilidad y eficiencia energética. Y a continuación define "gran rehabilitación" como el "conjunto de obras que consisten en el derribo de un edificio salvando únicamente las fachadas o constituyen una actuación global que afecta a la estructura o el uso general del edificio o vivienda rehabilitada". Por tanto, debemos equiparar la obra nueva en el supuesto urbanístico de "gran rehabilitación", porque necesariamente implicará una modificación en la descripción literaria de la finca. En cambio, los supuestos de rehabilitación no deben implicar, en sí, una declaración de obra nueva en el registro de la propiedad si se mantiene la descripción de la finca en los mismos términos.

2.6 Examinemos ahora en primer lugar la descripción de la finca. En relación con la superficie construida de la vivienda, si bien no consta el número de metros cuadrados del terreno, sí es indiscutible el espacio ocupado por la parcela y los metros lineales de fachada y de largo. El espacio ocupado por la parcela está delimitado desde tiempos inmemoriales por la calle Muralla y la Plaza de la Fuente, espacios de dominio público, y por las dos fincas colindantes, bien definidas según catastro y que forman el núcleo antiguo de la localidad de Torredembarra. En relación con los metros de la parcela, se deducen de simple multiplicación, siempre y cuando la parcela tenga los dos lados paralelos de la misma longitud y sea un cuadrilátero regular, circunstancia que no se discute en la calificación registral, y por tanto, no nos corresponde entrar ahora. Admite el registrador que el solar tiene 101,23 metros cuadrados, y no lo discute el recurrente, si bien declara la escritura de obra nueva que esta superficie también es la de las plantas entresuelo, primera y segunda. En cambio, sostiene el registrador que las plantas entresuelo, primera y segunda tienen 0 metros cuadrados de superficie, ya que en no consta en el registro la superficie. No podemos compartir este argumento que nos llevaría a la ficción jurídica de admitir la inscripción de una casa con entresuelo y dos pisos, que en realidad no los tuviera por falta de superficie. De la descripción registral de la finca no consta patio ni ninguna superficie del solar no ocupada por la edificación. Del certificado catastral descriptivo y gráfico aportado a la escritura resulta que el año de construcción de la casa es el 1870, que el solar tiene 96 m2 de superficie, que la superficie construida es de 439 m2, y que se distribuye en un comercio de 105 metros cuadrados, una vivienda en planta primera de 105 m2, una vivienda en planta segunda de 105 m2, una vivienda en planta tercera de 105 m2 y un almacén de 19 m2 en planta cuarta. El artículo 51.4 del reglamento hipotecario dispone que la descripción de las fincas urbanas se hará sobre la base de datos catastrales de las mismas, tomadas del plano oficial y por ello nos autoriza a tener en consideración estos datos (artículos 3 y 18 de la Ley 1/2004, de 5 de marzo, del catastro inmobiliario). No consta que se haya solicitado ninguna alteración catastral de la finca, y el certificado catastral aportado se refiere a la misma finca que el mencionado en la inscripción 9 ª de la finca, de fecha 4 de marzo de 2010, a los efectos de hacer constar en el registro la referencia catastral del inmueble. Tampoco consta inicio de procedimiento para la declaración del estado de ruina, ni del registro de la propiedad, ni de la licencia de obras testimoniada a la escritura, ya que no se podría haber dado licencia para la rehabilitación de un edificio en estado ruinoso (artículo 262 del decreto 305/2006, de 18 de julio). Consta, además, a la licencia de obras mayores para la reforma de la casa que "no altera la volumetría exterior. Afecta o modifica los elementos estructurales del edificio. No altera el número de viviendas o locales existentes. No sustituye los usos preestablecidos…". Los datos catastrales no han sido puestas en cuestión por ninguna de las dos partes en el recurso, y por lo tanto debemos concluir que la superficie declarada de los pisos entresuelo, primer y segundo está dentro de unos márgenes de error razonables para una modificación de descripción o mera concreción de superficie basada en el certificado catastral del inmueble y en cualquier caso, esta superficie de 101, 23 m2 es congruente con la superficie del solar y con la descripción registral del inmueble, la cual no incluye ningún espacio no ocupado por la edificación, y que se presume exacto (artículo 38 de la Ley Hipotecaria y como así también reconoce, en un caso de declaración de obra nueva antigua, la reciente RDGRN de 04/23/2014 al fundamento de derecho 13) , por lo que la lógica inevitable es atribuir a las plantas altas la misma superficie que la ocupada por el solar. Si, por aplicación del artículo 52 del Real decreto 1093/1997 un mero certificado catastral es título hábil para hacer constar una declaración de obra nueva "antigua" en el registro de la propiedad, con mayor motivo lo será para hacer constar sólo una modificación de descripción de finca consistente en declarar nominalmente una superficie de las plantas altas que no se puede discutir que existían, al menos desde 1941 según el registro, y desde 1870 según el catastro, máximo cuando el momento de acceder la casa al registro, en 1941, no era exigible el requisito de la constancia literaria de la superficie construida. También la resolución DGRN de 02/13/2014 acepta el argumento de que se pueden solucionar las imprecisiones existentes en cuanto a la superficie de la finca a través de la especificación de los metros cuadrados edificados en cada una de las plantas que ya se reflejan en el asiento registral, y esto no presupone una alteración del volumen edificado.

2.7 En la escritura de división horizontal el notario hace constar esta mera concreción de superficie relativa al inmueble y señala que la superficie de 101,23 m2 se corresponde con la superficie del solar y de la edificación en planta, y que también es la superficie de las plantas altas. Si hacemos un ejercicio de integración de las dos escrituras, la declaración de división horizontal y la de rectificación, la superficie construida de las plantas altas es la que consta en la primera escritura, por lo que ésta queda bien determinada.

2.8 Hemos concluido que la constancia de la superficie de las plantas altas es una modificación descriptiva del inmueble que queda justificada de los documentos presentados, y en ningún caso constituye una modificación de superficie construida, sino una mera concreción de la superficie construida. Por tanto, no podemos exigir ahora más requisitos descriptivos para la finca que ya ha accedido al registro de la propiedad desde hace más de setenta y tres años, máximo cuando la descripción que se hace del inmueble en su conjunto cumple con los artículos 9.1 de la Ley hipotecaria y 51.3 y 51.4 del reglamento hipotecario. La constancia en el registro de la propiedad de una indiscutible superficie construida sobre la parcela y en tres alturas, lleva a la inevitable conclusión de que la obra nueva ya está inscrita en el registro. Entendemos pues, que dados estos argumentos y el contenido explícito de la licencia de obras aportada, el supuesto de rehabilitación de que trata el documento no es una "gran rehabilitación" a que se refiere el artículo 3 del la Ley de la vivienda.

2.9 Un último argumento en relación con la no necesidad de declarar una obra nueva lo tenemos en que la escritura de rectificación se hace una declaración de obra nueva relativa a la planta cuarta, por la que se declara un espacio construido destinado a trasteros, que tiene una antigüedad superior a 100 años, y se justifica por medio de un certificado expedido por el arquitecto, X. M. O., visado y con la firma legitimada, que el registrador no discute, ya que ni siquiera ha considerado como interesado en el recurso dicho técnico. Sin embargo, la exigencia del registrador que se declare la obra nueva de todo el edificio hace que necesariamente en esta hipotética declaración de obra nueva se tuvieran que incluir los trasteros, y no tendría sentido declarar "ex novo" los pisos inferiores y admitir que el piso de la cubierta del edificio tenga una antigüedad superior a 100 años, por lo que también se refuerza el argumento de que no hay una declaración de obra nueva del edificio en su conjunto.

2.10 En relación con la constancia de la superficie útil de las plantas baja, entresuelo, primera y segunda que se refiere a la escritura de rectificación de obra nueva, esta circunstancia descriptiva de las entidades lo exige el artículo 553-9 del Código civil catalán, que dispone: "1. El título de constitución del régimen de propiedad horizontal debe constar en escritura pública, que debe contener, al menos, las siguientes circunstancias: … b) La relación descriptiva de todos los elementos privativos, con … y también la superficie útil, los límites, la planta o plantas en que están situados, el destino y, en su caso, los espacios físicos o los derechos que constituyan sus anexos o vinculaciones. "la superficie útil de las viviendas, si bien se declara dentro del escritura de rectificación de 9 de enero de 2014, no se justifica con ningún documento incorporado a la escritura o complementario. Debemos plantearnos si la superficie útil debe justificarse documentalmente o puede resultar de la simple manifestación del propietario, ya que en este caso hemos concluido que no es necesario acreditar ante el registro de la propiedad el cumplimiento de los requisitos para una declaración de obra nueva y por tanto, no es necesaria la aportación del certificado técnico acreditativo de la finalización de la obra y la descripción de la misma.

2.11 Encontramos mención de la superficie útil en el Decreto 141/2012, de 30 de octubre, por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad. En el artículo 3 de este decreto se expresan los datos que deben incluirse en los proyectos técnicos que deben presentarse para la obtención de la licencia de obras de edificación, y hace referencia a la necesidad de expresar para cada vivienda la superficie útil, tanto en las viviendas de nueva construcción como en aquellos en los que la superficie haya sufrido modificaciones o alteren las condiciones de habitabilidad, que es el caso que nos ocupa. Del texto de la licencia aportada resulta claramente que se ha solicitado la licencia de acuerdo con el proyecto acompañado y visado por el Colegio de Arquitectos de Cataluña número 2013600943, de 10 de octubre de 2013, redactado por el arquitecto, Sr. F. X. M. O. Este proyecto necesariamente debe incluir las superficies útiles, como dispone el precepto legal. El profesional redactor del proyecto es el responsable de la exactitud de las mediciones y, en la medida en que el notario autorizante del título las expresa literalmente en la escritura, es también responsable de su correcta transcripción, por lo que la constancia de la superficie útil no debe necesitar más acreditación ante el registro de la propiedad. La exactitud de la medición queda garantizada por la responsabilidad de los profesionales que intervienen en su determinación y el control de legalidad notarial asegura y garantiza la realización de esta medición.

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Tercero.- Sobre la licencia de división horizontal

3.1 Ama el registrador de la propiedad que hay que pedir una licencia específica para declarar la propiedad horizontal simple del inmueble, pues considera que no es de aplicación el artículo 238 del Decreto 305/2006, de 18 de julio, Reglamento de la Ley de urbanismo, ya que considera que la licencia de obras mayores incorporada a la escritura no es la licencia de obras a que se refiere el artículo, y por lo tanto, la determinación del número de viviendas o de establecimientos que se refiere a la licencia de obras no es suficiente para justificar la falta de licencia de división horizontal. Matiza esta postura en su informe, en el que admite que el número de entidades está determinado (en la página 10 del informe), aunque después parece contradecirse cuando expresa que el registro de la propiedad no existen cuatro entidades susceptibles de aprovechamiento independiente (en la página 13 del informe), y en cualquier caso, no revoca formalmente el defecto.

3.2 En la resolución de 10.2.2010 tratamos un caso muy similar en el que constaba inscrito en el registro de la propiedad un edificio de 1960 con un almacén en planta baja y una vivienda en cada una de las dos plantas elevadas, y concluimos que por regla general precisa la licencia de división o la declaración municipal de que no es necesaria, pero que no tiene sentido que si en una escritura otorgan dos actos jurídicos-la obra nueva y la división horizontal-al amparo de una única licencia, si los mismos actos resultan de escrituras diferentes sean necesarias dos licencias, siempre que la obra nueva resulten claramente identificados el número de viviendas y entidades que componen el edificio de acuerdo con la licencia. Un caso análogo se resolvió en nuestra resolución de 27.12.2011, en el que concluimos que, acreditada por certificación del arquitecto que las entidades susceptibles de aprovechamiento independiente que integran el edificio son anteriores a la Ley 24/1991 , de 29 de noviembre, de la vivienda, y habiendo prescrito con creces los plazos de prescripción de las infracciones urbanísticas, es evidente que las personas propietarias de la finca tienen derecho a que estas entidades aparezcan como entidades registrales independientes en el registro de la propiedad. Y en el mismo sentido, nuestra resolución de 24.02.2012.

3.3 En el caso que nos ocupa, desde 1941 consta inscrita en el registro una casa de planta baja destinada a tienda, entresuelo y dos pisos y el derecho de edificación está consolidado por haber prescrito todas las acciones administrativas y judiciales de protección de una hipotética legalidad urbanística. De la descripción de la finca en el registro resulta el carácter de vivienda, y aunque no resultan directamente el número de viviendas independientes, sí resulta exactamente que hay una tienda en la planta baja y que la segunda planta ha sido una vivienda. Partimos de que según el expediente, al menos desde 3 de septiembre de 1941 la finca registral 486 de Torredembarra consta inscrita como una casa de planta baja con tienda, entresuelo y dos pisos. También resulta de la inscripción segunda -23 septiembre de 1941 – que se constituyó un derecho de habitación sobre el último piso, lo cual da a entender que se destinaba a vivienda desde el año 1941, y este derecho no se canceló hasta el año 2004-inscripción 7 ª -, por muerte de las dos titulares del derecho de habitación, A. y R. F. C., el 17 de abril de 1988 y el 13 de diciembre de 1993 respectivamente. Es indiscutible por tanto el carácter de vivienda del inmueble y la existencia de planta baja, entresuelo y dos plantas altas, con independencia de que actualmente todas las viviendas deben tener cédula de habitabilidad, circunstancia que sólo será exigible en el registro de la propiedad en el momento de hacer su transmisión (artículo 132 de la Ley de la vivienda de 28 de diciembre de 2007).

3.4 Un argumento de refuerzo lo encontramos en la dicción literal del testamento de M. F. G., del que resulta que las viviendas ya debían existir en el momento de ser redactado este instrumento público, ya que atribuye a cuatro hermanos los cuatro elementos de la división horizontal, con mención expresa de que a cada uno les atribuye una "vivienda", salvo que le atribuye el local.

3.5 En el certificado catastral descriptivo y gráfico del inmueble aportado a la escritura como documento complementario resulta, en su anexo relativo a la relación de elementos de construcción, que el edificio tiene un comercio, tres viviendas-uno por piso – y un almacén en la parte superior del edificio. En la misma línea, la licencia de obras aportada completa la identificación del número de viviendas y entidades y especifica que el tipo de obra "no altera el número de viviendas o locales existentes" y "no sustituye los usos preestablecidos", y también especifica que en el edificio plurifamiliar hay un local comercial y tres viviendas. Del texto de la resolución por la que se concede la licencia de obras también resulta explícitamente que "respecto a la licencia para la constitución del régimen de propiedad horizontal hay que decir que de acuerdo con el artículo 238 del Reglamento de la Ley de urbanismo que desarrolla el artículo 187.2.r) del TRLUC no estaría sujeta a la previa licencia urbanística la división en propiedad horizontal… Esto es lo que sucede en el presente supuesto, en el que se da la necesidad de licencia de constitución del régimen de propiedad horizontal al constar la determinación de número de viviendas, de establecimientos en la presente licencia de obras".

3.6 En el texto de la licencia de obras está transcrito el informe del arquitecto municipal, conforme se ha hecho constar en la relación de hechos, en el que el arquitecto declara expresamente que en el momento de pedir la licencia de obras del edificio reunía las condiciones de habitabilidad de los anexos 2 y 4 del Decreto 141/2012, de 30 de octubre. En el anexo 2 se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas preexistentes, construidos con anterioridad al 11 de agosto de 1984. I en el anexo 4 se regulan las condiciones de habitabilidad de las viviendas resultantes de intervenciones de rehabilitación o gran rehabilitación de edificio existente. Con esta remisión legislativa que hace el informe del arquitecto municipal se da a entender que la vivienda existía como tal en el momento de solicitar la licencia de obras. El informe también pone en evidencia que la rehabilitación no modifica la habitabilidad, ni el empleo, ni la altura máxima, ni el número de plantas, ni la separación en la vía pública ni la de los vecinos, ni el uso característico, ni la fachada mínima. Por tanto, no se modifica el carácter de vivienda de la finca, pues ya lo tenía en el momento de otorgarse la licencia.

3.7 Por lo tanto, estimamos que en este supuesto han quedado determinados el número de viviendas y de elementos susceptibles de aprovechamiento independiente, tanto por su constancia en la descripción del inmueble desde 1941 como para haber completado la determinación de este número certificación catastral y la licencia de obras correspondiente, sin que haya ninguna divergencia entre los documentos aportados y por tanto, se cumple el supuesto a que se refiere el artículo 187.1.r del Decreto legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo y el artículo 238 del Decreto 305/2006, de 18 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley de urbanismo, que era aplicable en el momento de otorgarse la escritura calificada, y no está sujeta a licencia urbanística esta operación de constitución en régimen de propiedad horizontal simple, por la que este argumento del registrador no puede ser estimado.

Cuarto.- Sobre la descripción de los departamentos de la división horizontal y los elementos comunes

4.1En la escritura de constitución en régimen de propiedad horizontal, los límites de las entidades son coincidentes con los límites del edificio. Así, la entidad U limita al frente, tomando como referencia la puerta de entrada, con la Plaza de la Fuente; a la derecha entrando, con la casa de M. C, hoy M. Ll; a la izquierda, con la calle Muralla; y al fondo, con herederos de M. M, hoy E. M. Y las entidades Dos, Tres Y Cuatro tienen unos límites idénticos. La nota del registrador pone en duda la corrección en la descripción de cada uno de los elementos independientes de la división horizontal. Debemos partir de la redacción del artículo 553-9 del Código civil catalán, que expresamente pide una especificación de los límites de cada uno de los elementos privativos. Con esta dicción legal lo que el precepto hace prevalecer las la identificación de la ubicación física de las entidades y no el hecho de que hayan o no ser coincidentes con los del edificio en el que se ubican. En nuestro caso, al existir únicamente un piso por planta no hay posibilidad de confusión de los límites entre dos entidades propietarias. Por otra parte, si bien el artículo 553-33 impone que los elementos privativos deben tener acceso propio a la vía pública, ya sea directo, sea a través de un elemento común de goce no restringido, el hecho de que no se especifique literalmente el acceso independiente de cada entidad no significa que no lo tenga, ya que en el caso presente no hay ningún dato en ninguno de los documentos aportados que nos autorice a dudarlo.

4.2 En cuanto a la necesaria redacción de los elementos comunes que pide el registrador, observamos que por ley son elementos comunes los enumerados en el artículo 553-41 del Código civil catalán, y estos elementos existen siempre aunque no se describan. Por exclusión será elemento común a todo aquel que no esté incluido dentro de un elemento privativo o anexo a él, ya que el solar es elemento común y por el principio de accesión corresponde a los copropietarios en proporción a sus cuotas todo lo que no esté integrado en un elemento privativo. Cuando el artículo 553-9 del Código civil catalán se refiere a la descripción de los "elementos, las instalaciones y los servicios comunes que tiene" no impone como norma imperativa la enumeración de todos los elementos comunes en el título de constitución de la propiedad horizontal, sino que debe entenderse que es una norma dispositiva que autoriza a enumerar aquellos sobre los que se quiera enfatizar su carácter de elemento común o de servicio común. Al contrario, la norma de cierre la tenemos en el artículo 553-41, el cual, con una expresión genérica, dispone que serán comunes "… en general, las instalaciones y los servicios situados fuera de los elementos privativos que se destinan al uso comunitario o a facilitar el uso y goce de dichos elementos privativos". Por lo tanto, siempre existen elementos comunes, aunque no se enumeren. En este caso, sin embargo, de las normas de la propiedad horizontal contenidas en la escritura resultan muchos elementos comunes: antena e infraestructuras comunes, calefacción central, vestíbulo, escaleras, ascensor y azotea. Así pues, este aspecto de la calificación registral no puede ser mantenido.

Quinto.- Sobre el control registral de la legalidad urbanística

5.1 Engloba el registrador todas las causas impeditivas de la inscripción en una sola, que en realidad tiene los diferentes aspectos que hemos tratado, y que describe así: "Infracción del principio de seguridad jurídica preventiva en materia urbanística y de la normativa de protección a consumidores y posibles usuarios de viviendas, infracción del principio de especialidad y del de rogación".

5.2 En relación con el primer inciso de la expresión, no podemos entender que haya vulnerado ninguna norma urbanística, por los motivos que ya han sido expuestos ampliamente. El control urbanístico la ejercen las autoridades que tienen la competencia (artículo 14 del Decreto legislativo 1/2010) y el registro de la propiedad sólo ejerce una función de colaboración en la eficacia de los actos administrativos en materia urbanística (artículo 204 de la misma ley). El control registral y la colaboración con las autoridades urbanísticas no puede ir más allá que los extremos que han sido expuestos y con ello la seguridad jurídica preventiva que otorga el registro de la propiedad queda completamente salvaguardada.

5.3 En relación con el incumplimiento de la normativa de protección a consumidores y posibles usuarios, creemos que se quiere referir a posibles usuarios futuros del local y de las viviendas que se declaran a la escritura. No entendemos que incumpla esta normativa porque ha quedado justificado el carácter de rehabilitación del inmueble, pero no de gran rehabilitación, y que no es necesario declarar registralmente una obra nueva. Es cierto que de la licencia resulta que "a posteriori" se deberá obtener la licencia de primera ocupación y acreditar el cumplimiento de los requisitos de eficiencia energética, pero estos requisitos, en este supuesto, no entran dentro de la calificación del Registrador, que sólo la impone en el caso de que se declare una obra nueva (artículo 20 de la Ley del suelo, reformado por la Ley 8/2013, de 26 de junio).

5.4 Si bien los artículos 64 y 65 de la Ley de la vivienda de 28.12.2007 imponen unos determinados requisitos que deberá reunir la vivienda en el momento de su transmisión, y que el registrador deberá calificar (artículo 132 de la misma ley), lo cierto es que la escritura calificada no contiene ningún acto transmisivo de ningún departamento, por lo que éste motivo del recurso también debe ser estimado.

5.5 No existe tampoco ninguna vulneración del principio de especialidad en la concreción de superficies construidas y útiles, salvo los dos extremos de la calificación que se confirman los párrafos 2.7 (descripción del edificio) y 4.1 (límites de las entidades).

5.6 Finalmente, no apreciamos ninguna infracción del principio de rogación, pues no hay que pedir una obra nueva cuando en realidad no se declara ninguna obra nueva en el registro, ni se solicitan más operaciones registrales que la inscripción de la constitución de la propiedad horizontal simple y la obra nueva "antigua" de los trasteros.

Por todos los motivos expuestos,

Resolución:

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la nota de calificación del registrador de la propiedad.

Contra esta Resolución las personas legalmente legitimadas pueden presentar recurso, mediante demanda, ante los juzgados de primera instancia de la ciudad de Tarragona, en el plazo de dos meses, a contar a partir de la fecha de su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, de acuerdo con lo que dispone el artículo 328 de la Ley hipotecaria, en relación con el artículo 4 de la Ley 5/2009, de 28 de abril, de los recursos contra la calificación negativa de los títulos o las cláusulas concretas en materia de derecho catalán que deban inscribirse en un registro de la propiedad, mercantil o de bienes muebles de Cataluña. La demanda de impugnación debe anunciarse previamente a la Dirección General de Derecho y de Entidades Jurídicas.

Barcelona, 2 de julio de 2014

Santiago Ballester Muñoz

Director general de Derecho y Entidades Jurídicas

OBSERVACIONES:

Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña Núm. 6666, jueves 17 de julio de 2014.

http://portaldogc.gencat.cat/utilsEADOP/PDF/6666/1364626.pdf

RÉSOLUTIONS – DIVISION DES BIENS HORIZONTAUX.
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