Fraude et inefficacité du nouveau certificat énergétique pour …

Un passant s'arrête devant une vitrine de magasin immobilier. Bien qu'il soit plus préoccupé par la dévaluation de sa maison que par l'achat, il regarde les descriptions: deux pièces, à réformer, un immeuble avec ascenseur et, peut-être, espérons-le, sur l'un des onglets, il verra un autocollant comme ceux des machines à laver : niveau d'efficacité énergétique E. Le reste des annonces n'en disent rien ou indiquent que la gestion est en cours de traitement, malgré le fait que depuis juin les propriétaires de maisons vendues ou louées – à quelques exceptions près – ont l'obligation d'obtenir le certificat énergétique correspondant.

Le 1er juin, la nouvelle réglementation en la matière est entrée en vigueur, RD 235/2013 (PDF), qui est venue transférer une directive européenne 2010. Le gouvernement a rendu ce certificat obligatoire pour chaque opération de vente ou de location. Après avoir payé entre 70 et 300 euros – il est courant de trouver des offres du premier montant sur les pages de bons de réduction Internet – les propriétaires obtiennent leur certificat et leur qualification: de A à G avec des niveaux d'efficacité décroissants.

Il n'y a qu'un seul certificat, mais il se compose de quatre documents: cote d'efficacité énergétique, recommandations, description des essais et conformité aux exigences environnementales. Selon les informations officielles, "l'indicateur énergétique principal ou global sera celui correspondant aux émissions annuelles de CO2, exprimées en kg par m2 de surface utile du bâtiment", et à cet effet les conditions climatiques du bien sont analysées: la localisation et l'orientation du bâtiment, installations thermiques, clôtures, etc.

Le certificat, une fois obtenu, est valable dix ans. Des techniciens indépendants, issus des branches de l'ingénierie et de l'architecture, sont en charge de le délivrer, mais il doit être inscrit dans les organismes désignés par les communautés autonomes.

L'ignorance générale

De nombreux propriétaires découvrent ces évolutions lorsqu'ils se présentent à l'agence immobilière: «Le client moyen ne montre pas un grand intérêt pour ces mesures et, bien sûr, n'est pas conscient ou impliqué dans les objectifs écologiques et d'économie d'énergie qu'il poursuit. Il ne voit la certification que comme une procédure supplémentaire qui lui coûte de l'argent », déclare Miguel Ángel Pérez Luna, directeur du département juridique du groupe Tecnocasa.

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Au niveau de la rue, les annonces immobilières coïncident avec ce diagnostic: malgré leur désintérêt pour ces réglementations, le propriétaire d'un logement à vendre est guidé car il sait que c'est une procédure obligatoire lors du passage chez le notaire et parce que cela ne le mérite pas non plus. Cela vaut la peine de compliquer pour 100 euros une opération 1000 fois plus importante. Mais les agents reconnaissent qu'il y a fraude dans les loyers: tout comme il y a des loyers non déclarés, il y a des propriétaires qui refusent de certifier leur logement pour le coût de ces démarches. Les contrats de location privés échappent souvent au contrôle administratif.

Ceux qui agissent ainsi s'exposent à des amendes comprises entre 600 et 1 000 euros, car faire une vente ou une location sans certificat est considéré comme une infraction grave. Le ministère de l'Industrie, de l'Énergie et du Tourisme, dont dépend cette question, veille à ne pas disposer de données – car il s'agit d'une compétence régionale – sur le nombre de certificats traités jusqu'à présent, la manière dont cette mesure est mise en œuvre ou s'il existe des fichiers ouvert aux violations.

De ST-Sociedad de Tasamiento s'accordent sur ce diagnostic d'appartements locatifs: «Le marché locatif n'a pas encore intégré la nécessité de montrer la certification énergétique dans sa routine, contrairement aux opérations de vente. L'explication est que la figure du notaire est celle qui exerce ce contrôle et applique la loi, demandant la certification énergétique enregistrée. Dans une location il n'y a pas ce contrôle ».

Des sources de l'Institut Catalan de l'Energie, l'organe de la Generalitat dont dépend cette question, reconnaissent que l'urgence de l'approbation de la norme les a obligés à se concentrer ces mois-ci sur "gérer correctement l'avalanche de demandes" et que ce n'est que maintenant que Une fois cet aspect résolu, ils commenceront à travailler sur les inspections et sanctions correspondantes.

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Faible efficacité

En l'absence de statistiques officielles, il est nécessaire de recourir à d'autres sources du secteur pour savoir quel est le degré d'efficacité énergétique des maisons espagnoles: la réponse est toujours faible. Sur les sept échelons de l'échelle, 85% des certificats délivrés en Catalogne se retrouvent dans les trois niveaux inférieurs: «C'est quelque chose que nous savions déjà», assurent-ils de l'Institut Catalan de l'Énergie. Le parc de logements est relativement ancien, beaucoup d’entre eux avant 1980, date à laquelle les règlements sur l’isolation entrent en vigueur. »

Pérez Luna (Tecnocasa) pointe dans la même direction: «Quel que soit le territoire, nous avons vu que les notations les plus efficaces (A, B, C) représentent un nombre insignifiant par rapport au reste, où la notation E semble être la plus représentant ».

Les données de la ST-Sociedad de Valamiento vont également dans ce sens: «Nous n'avons pas d'informations précises. Dans les chiffres mondiaux, nous aurions 80 à 90% des notes E, F ou G; et entre 10 et 15%, notés C ou D. Les notes A et B ne sont pas du tout inhabituelles ».

"Le label sera inclus dans toutes les offres, promotions et publicités visant la vente ou la location du bâtiment ou de l'unité de l'immeuble", précise l'article 12.2 de la nouvelle réglementation. La réalité est que dans la plupart des cas – assez il suffit de jeter un œil aux sites Web d'appartements les plus populaires pour réaliser – ce précepte n'est pas suivi.

Les sites Web des appartements et de l'immobilier sont cachés aux propriétaires: que parfois le certificat met du temps à arriver, que parfois le propriétaire ne veut pas effectuer ce paiement tant qu'il n'a pas un acheteur et que le marché ne doit pas manquer d'opportunités. «Le courtier immobilier peut être en mesure d'annoncer une propriété qui ne possède pas de certificat sur ordre du client, sinon il perdrait l'opportunité d'affaires. Il court le risque d'être sanctionné, mais c'est un risque qui aujourd'hui n'est pas perçu en raison de l'inactivité de l'administration », explique Pérez Luna (Tecnocasa).

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L'association de consommateurs Facua se concentre également sur le mauvais moment du marché immobilier. "La location à bas prix n'est pas encouragée", déclare son porte-parole, Rubén Sánchez, qui se demande si la surveillance se concentrera sur les propriétaires privés ou les banques et les agents immobiliers: "Peu ou rien n'est fait dans les grandes fraudes dans les télécommunications, l'électricité… S'ils se concentrent désormais sur cela, cela en dit peu en faveur des administrations ».

Pour le moment, il s'agit d'un avertissement générique en l'absence d'informations officielles sur la mise en œuvre de la procédure et d'éventuelles procédures disciplinaires. Mais les premiers mois de la nouvelle norme semblent laisser des zones d'ombre, comme les loyers et la publicité, et le sentiment que les propriétaires n'ont pas été suffisamment éduqués, comme le résume ST-Valuation Society: «En général, non Une mentalité a été acquise sur ce sujet. "

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