Divisions sans licence | Notaires et registraires

Divisions sans licence

Faits: Le registraire suspend l'enregistrement parce que le permis de division d'une ferme rustique ou la déclaration municipale de son inutilité n'est pas fourni, et contre cette qualification, l'appelant se lève en invoquant qu'une certification municipale accréditant que la ferme a reçu le titre de qualification La matrice est considérée comme un terrain non aménageable, de sorte que cette exigence n'est pas nécessaire. La Direction confirme la qualification avec les arguments suivants: la notion de division d'urbanisme définie à l'article 257 de la loi foncière; Sous réserve de l'octroi de licences pour toutes les parcelles d'urbanisation (voir l'article 259.2 de la loi foncière); soumis à l'autorisation de tout acte d'occupation du sol et, parmi eux, de la parcellisation urbaine (vid. article 242 de la loi foncière), l'extension de la concurrence urbaine à la détermination de la configuration et de la dimension des terrains à bâtir également quant à la construction de la même division [vid. articulo 3 números 2 i) y 4 a) Ley del Suelo]; l'exclusion catégorique de toute urbanisation dans les terrains non aménageables (voir article 16-2.1 Loi foncière); en bref, le libellé littéral de l'article 259 de la loi foncière, inconscient des considérations sur la classification urbaine des terres divisées; Tous sont des motifs suffisamment justificatifs dans l'affaire débattue de la suspension faisant l'objet du recours tant que la licence ou la déclaration alternative est dûment accréditée – l'absence d'obstacles urbains à la division qualifiée

17 janvier 1995

Divisions sans licence.- Séparé par le propriétaire d'une ferme à concentration parcellaire un "terrain" dont la surface est exprimée en mètres et décimètres carrés, après en avoir préalablement fait d'autres, la Direction confirme la note du registraire qui considérait la licence municipale nécessaire ou la déclaration d'inutilité, citant divers préceptes de la loi foncière et, entre autres, 259, qui, sans rapport avec des considérations sur la classification urbaine des terres divisées, fait référence aux «actes de division des terres» comme déterminant l'obligation de Les notaires et les registraires de propriété exigent l'accréditation de la licence ou du certificat d'inutilité. Quant au fait que l'article précité n'était pas en vigueur à la date de l'acte qualifié ne constitue pas un obstacle, puisqu'il présente une identité substantielle avec le 96.3 de la loi foncière du 9 avril 1976, qui était soumis à la refonte du décret-loi royal 1/1992 du 26 juin, sans l'ajout de l'exigence alternative de la déclaration d'inutilité de la licence, peut être interprétée comme débordant du travail de refonte délégué, car il s'agit simplement d'une adaptation, sans équivoque inclus dans la délégation susvisée, contenue dans la deuxième disposition finale de la loi 8/1990, du 25 juillet, qui ne se limite pas à autoriser la simple formulation d'un texte unique, mais comprend la tâche de «régulariser, clarifier et harmoniser la refonte des textes juridiques ».

16 juin 1995

Divisions sans licence.- L'acte de qualification de "reparcelation volontaire" par lequel trois exploitations résultant d'une précédente compensation urbaine ne sont pas inscrites n'est pas enregistré, sans la preuve que ladite subdivision fait partie intégrante du projet de compensation approuvé, soit de l'original, soit à la suite d'un modification ultérieure valablement adoptée, puisque l'application de l'article 259 de la loi foncière impose la contribution de la licence d'urbanisme obligatoire.

24 octobre 1998

Divisions sans licence.- Compte tenu du sujet de l'octroi de licences de tous les plans d'urbanisme et de leur interdiction sur les terrains rustiques, de l'exigence d'une licence ou de la déclaration de leur nécessité de ne pas autoriser et enregistrer les actes de partage des terrains et de l'application nécessaire de l'acte accompli en fraude de la loi de la norme qui aurait tenté d'éviter, il est nécessaire licence municipale ou déclaration d'être inutile pour la vente d'une série de quotas indivis de fermes rustiques dans laquelle chaque quota est déterminé par une surface et des limites, car la compatibilité entre la persistance d'une communauté dans son ensemble et l'attribution à chaque copropriétaire d'un droit permanent à l'usage exclusif sur une partie suffisamment déterminée de celle-ci, empêcheront qu'elles soient réputées comme de nouveaux objets juridiques et absolument indépendantes les unes des autres, puisque, dans un autre cas, cette attribution impliquera une véritable division, quelle que soit la dénomination choisie ou le mécanisme isme juridique sous lequel vous avez l'intention de vous couvrir.

26 juin 1999

Divisions sans licence.- Hypothèse de fait: d'un domaine enregistré comme "Rustique: Terrain … avec deux locaux en maçonnerie avec toit en uralite pour garages", différentes parts indivises sont vendues à différentes personnes, en précisant que chaque quota donne droit à la Parking exclusif dans un certain espace dans un avion attenant et dont sa surface est indiquée. Le registraire, comprenant que les nouveaux travaux de construction ne sont pas enregistrés, suspend l'enregistrement car il considère qu'il y a eu une division authentique du terrain requise par le permis municipal. La Direction expose d'abord les arguments pour lesquels la vente de quotas, telle qu'elle a été effectuée, nécessiterait une licence municipale ou une déclaration d'inutilité, mais ajoute ensuite que «s'il y avait bien la construction à laquelle elle a été faite référence dans la description de l'exploitation totale », la licence en question ne serait pas nécessaire. Et il conclut, de manière cabalistique, en disant qu'il considère l'appel interjeté "uniquement dans le cas où les immeubles de la succession mise en cause sont enregistrés ou sont enregistrés sous le titre qualifié".

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7 octobre 1999

Divisions sans licence.- Il n’est pas inscriptible de diviser une amende basée sur une licence qui, sans préciser les termes spécifiques de la division autorisée, précise que "les parcelles résultantes ont une façade routière existante" et que "la re-parcellisation demandée répond à la conditions minimales d'un terrain à bâtir », car non seulement il n'est pas prouvé que la licence accordée autorise la division matérielle spécifique effectuée, mais qu'il existe des raisons de douter de la correspondance entre l'une et l'autre, étant donné que l'une des exploitations qui sont formées ou ont Sortez sur les voies publiques ou atteignez les dimensions requises pour le terrain à bâtir minimum.

3 novembre 1999

Divisions sans licence.- L'acte de nouvelle construction d'une villa et sa division horizontale en deux éléments indépendants est inscriptible, bien que la licence municipale ait été accordée pour la construction d'une maison unifamiliale, puisque les exigences de la législation d'urbanisme ne peuvent être poussées à l'extrême déterminer le degré d'occupation matérielle de chacun des logements autorisés dans la zone d'action. Et bien qu'il soit vrai que la détermination de l'intensité de construction de chaque terrain correspond à la planification, celle-ci doit être épuisée dans l'indication du volume constructible ou des mètres carrés de bâtiment résidentiel par hectare de terrain, mais, en aucun cas, elles impliquent la détermination du nombre de personnes ou de familles pouvant être hébergées dans chacun des logements construits conformément à l'urbanisme, sous peine d'aggraver un problème déjà grave.

16 janvier 2002

Divisions sans licence.- La norme statutaire par laquelle les déclarants d'une nouvelle œuvre sont réservés pour eux-mêmes et les futurs propriétaires d'un local, le pouvoir d'effectuer toutes sortes de divisions, ségrégations, agrégations ou regroupements, redistribuer ou regrouper les quotas, et sans le consentement des autres propriétaires de l'immeuble, sans qu'il soit objecté que le permis de construire couvre un seul local, car la clause discutée ne cherche qu'à contourner le consentement de la Commission pour la subdivision des locaux, mais ne prédétermine pas l'exigence ou non le jour de la licence administrative correspondante si la subdivision de la même se produit.

18 janvier 2002

Divisions sans licence.- Voir, plus loin, la section "Effets du silence administratif".

27, 28 et 31 mai 2002

Divisions sans licence.- Divisé matériellement un étage intégral d'un immeuble constitué en régime de propriété horizontale et a rejeté l'enregistrement pour ne pas fournir de licence municipale pour former plus d'éléments que ceux contenus dans la déclaration de nouveaux travaux, conformément à l'article 53 du décret royal 1093/1997 du Le 4 juillet, la direction rejette le défaut car une règle réglementaire manque de virtualité pour établir des limitations au droit de propriété contre les dispositions de l'article 33 de la Constitution et 348 du Code civil. Et puisque la compétence dans le domaine de l'aménagement du territoire, de l'urbanisme et du logement est du ressort des Communautés autonomes, le défaut précité n'aurait de virtualité que sur le territoire de ceux dont les lois ont expressément établi la nécessité d'une licence municipale pour la division matérielle des éléments privés d'une propriété horizontale, bien que la qualification, dans ce cas, devrait être fondée sur le précepte juridique autonome qui a établi une telle exigence.

15 et 16 octobre 2002

Divisions sans licence.- Rejeté la division horizontale d'un logement horizontal parce que le registraire estime que la licence appropriée serait nécessaire, la Direction révoque sa qualification établissant une distinction entre les normes urbaines soumises à la compétence des Communautés autonomes (actes soumis à licence, limitations pouvant être imposées et sanctions administratives pour les actes contraires à ces normes) et ceux qui relèvent de la compétence de l'État, qui sont ceux liés au cadastre, qui détermine la manière d'accréditer la licence lorsque la législation autonome l'exige. Dans le cas à l'examen, sous réserve de la législation des Baléares, il est conclu qu'une licence n'était pas nécessaire, car: a) l'article 1 de la loi sur la discipline urbaine des Baléares se limite à définir ce que l'on entend par licence; 2) L'article 2 énumère les actes soumis à licence, parmi lesquels n'est pas celui qui a motivé cette ressource; 3) Et l'article 2.10, cité par le Greffier, fait référence à «la modification de l'utilisation des bâtiments aux installations en général» et, en l'espèce, la constitution d'un régime de propriété horizontale n'implique aucune modification de l'usage à partir du moment où le résidentiel était et continue d'être, beaucoup moins peut impliquer une modification des installations en général, car la constitution d'un tel régime n'implique pas, en soi, une altération physique.

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28 octobre 2003

Divisions sans licence.- Pour le cas de division horizontale couchée, voir, ci-dessous, la section «Divisions sans licence. Cas particulier de la division horizontale couchée », où le Centre directeur ne juge pas la licence nécessaire.

10 décembre 2003, 14 juin 2004

Divisions sans licence.- 1. Dans cette ressource, si les entrées – convenues en faveur de plusieurs copropriétaires dans un acte de dissolution de communauté – de trois parcelles provenant de la division d'une autre grande (également division) formalisé dans le même acte), compte tenu du fait que les trois parcelles en question (et évidemment l'exploitation d'origine) sont de nature rustique, sans dégager la note de qualification que celles-ci s'avèrent être inférieures à l'unité de culture minimale .

Le registraire de la propriété, dans le seul défaut de la note de qualification qui est maintenue après le dépôt de l'appel, suspend l'enregistrement à l'égard des parcelles attribuées aux copropriétaires, tant que l'existence d'un permis municipal autorisant ladite division n'est pas accréditée ou déclaration d'inutilité. Tout cela, lorsque l'on estime que la ségrégation, la division et la division des terres sont des actes soumis à une licence municipale, étant donné que la législation d'urbanisme de Castilla y León, lors de l'établissement de ces exigences, ne diffère pas selon la nature rustique ou urbaine de celles-ci.

L'argumentation approfondie que le notaire déverse dans son appel le conduit à tirer ces conclusions définitives: a) Les parcelles matérielles et proprement rustiques ne nécessitent pas d'enregistrement au Registre foncier d'une licence municipale ou d'une autorisation de l'administration agraire; ils exigent seulement qu'ils n'enfreignent pas les unités minimales de culture. b) En respectant les unités de culture minimales, à la fois le statut de base de l'État sur la propriété agricole (loi 19/1995) et la loi autonome sur la concentration des terres de Castilla y León et l'art. 23 et 24 de la loi d'urbanisme de Castilla y León), autorisent les ségrégations ou les divisions de fermes rustiques à des fins rustiques, ou en d'autres termes, si elles n'ont pas de but urbain, sans licence ou autorisations administratives ou déclarations inutiles. c) En Castilla y León, il n'y a pas une seule norme agraire qui exige expressément une licence ou une autorisation pour réaliser les parcelles rustiques en respectant le régime des unités minimales de culture formalisé en acte public, contrairement à ce qui se passe dans d'autres législations autonomes qui en ont besoin (Madrid, îles Canaries, etc.). Si le système juridique castillan de Léon avait voulu conditionner ce type de colis dans un document public, il l'aurait fait de manière ouverte, dans le cadre de la législation agraire, élaborée par l'administration compétente, qui est non seulement autonome, mais aussi, en son sein, par les organismes compétents en matière agraire, pas les organismes urbains. d) Compte tenu des circonstances découlant du titre, des inscriptions et de la base cartographique des exploitations, et des éléments que la Direction générale des registres et notaires prend en compte dans des cas similaires, il peut être conclu ce qui ne donne pas lieu au cas débattu à une quelconque indication de l'existence éventuelle d'une division urbaine. On peut même dire que ce qui en résulte est la preuve de l'existence d'une division rustique avec des exploitations résultantes dépassant l'unité de culture minimale.

e) Si la position de la note de qualification est respectée, une division rustique aurait un régime de plus en plus strict sans violation du régime d'unité de culture minimale, spécifié selon l'officier de licence et, néanmoins, une hypothèse avec violation de ladite qualification. Un régime ou suspect de dissimuler une action de développement urbain n'aurait pas besoin d'une telle licence et il suffirait à l'administration agraire de garder le silence ou au conseil municipal de faire une simple "communication" pour que l'enregistrement correspondant puisse se matérialiser. "

2. Sur la question fondamentale soulevée par le présent appel, ce Centre directeur a déjà eu l'occasion de déclarer, d'une manière générale, que l'arrêt de la Cour constitutionnelle 61/1997 du 20 mars a annulé une bonne partie du texte de synthèse de la loi. sur le régime foncier et l'urbanisme du 26 juin 1992, fondé sur l'invasion des compétences qui, en matière d'urbanisme, sont transférées aux communautés autonomes; cependant, cette même phrase a laissé des préceptes qui, en réglementant des questions qui relèvent de la compétence exclusive de l'État, étaient parfaitement conformes à la Constitution espagnole. Ce fut le cas pour les normes qui faisaient référence au registre de la propriété (cf. article 149.1.8.ª de la Constitution espagnole), ce qui fait qu'il correspond aux Communautés autonomes (en l'occurrence, celle de Castilla y León ) déterminer quels types d'actes de nature urbaine sont soumis à l'obligation d'obtenir une autorisation préalable, les limitations qu'ils peuvent imposer et les sanctions administratives qui doivent être exécutées dans l'exécution de ces actes sans l'autorisation appropriée ou sans respecter les limites de celles-ci les taxes Cependant, il appartient à l'État de déterminer dans quels cas l'octroi de la licence appropriée doit être accrédité afin que l'acte en question ait accès au registre, à condition que la législation régionale applicable exige que la licence l'exécute légalement.

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3. Ainsi, pour résoudre ce problème, il est nécessaire de recourir à la législation d'urbanisme édictée par la Communauté autonome de Castilla y León. L'article 97 de la loi d'urbanisme de Castilla y León montre clairement que la ségrégation, la division et la division des terres en général nécessitent l'obtention d'une licence d'urbanisme, établissant, dans la première section de l'article 309 de son règlement, que tous Le lotissement, la division ou la ségrégation des terres nécessite une licence d'urbanisme préalable, appelée licence de parcelle (sauf dans certains cas qui ne sont pas pertinents pour la résolution de cette ressource), et dans le troisième, que les notaires et les registraires de propriété doivent exiger, d'autoriser et d'enregistrer, respectivement, les actes de partage de terrain ou de constitution de proindivisos, que l'octroi de la licence de lotissement est accrédité ou qu'il a été demandé sans avoir obtenu de résolution dans les délais correspondants.

De tout cela, il résulte – clairement – que ladite législation régionale établit la nécessité d'une licence (ou déclaration municipale d'inutilité) pour toute division de fermes ou de terres (cf. art. 288 b) 2º du règlement d'urbanisme de Castilla y León) , interdisant, par conséquent, les notaires et les registraires, autorisant et enregistrant, respectivement, les actes de division, de division ou de ségrégation des fermes ou des terres dans tout type de terrain sans la licence municipale appropriée ou la certification de leur inutilité.

Cette conclusion, en revanche, est clairement étayée par l'examen de la troisième section dudit article 309 du règlement, car si une licence ne peut être accordée pour des actes de ségrégation, de division ou de division de terres rustiques qui nécessitent l'autorisation de l'administration compétente dans le domaine de l'agriculture jusqu'à ce qu'il soit accordé, il est clair que le précepte lui-même tient manifestement pour acquis la compétence municipale d'accorder la licence pour des actes de ségrégation, de division ou de division, même affectant des terres rustiques; tout cela, sans aucun doute, comme un instrument incontestable de contrôle des éventuelles illégalités urbaines.

Et, avec un fondement encore plus grand, compte tenu du libellé de l'article 287 du règlement précité, un précepte qui établit clairement que, par le biais de la licence d'urbanisme, le conseil municipal exerce un contrôle préventif sur les actes d'occupation du sol pour vérifier sa conformité aux réglementations d'urbanisme , car s'il était entendu qu'une division de la propriété rustique au-dessus de l'unité de culture minimale peut être documentée par écrit et enregistrée, sans plus précisément, la possibilité d'effectuer ce contrôle préventif serait soustraite à la mairie; qui, soit dit en passant, a toute sa place dans la fonction de sécurité juridique préventive que les notaires et les greffiers doivent remplir.

Cette direction générale a accepté de rejeter le recours déposé, confirmant la qualification du greffier dans la section qui a finalement fait l'objet d'un recours.

22 avril 2005

Divisions sans licence.- 1. Il est présenté dans l'acte de registre de division, de donation et de vente par lequel une ferme rustique située dans la Communauté autonome d'Andalousie est divisée en sept parcelles, toutes irriguées et plus grandes que l'unité minimale de culture, qui sont donnés et vendus à certaines personnes.

Le registraire suspend l'enregistrement pour avoir manqué la déclaration municipale de permis inutile de diviser. Le notaire fait appel au motif que les articles 78 mais 79 de l'arrêté royal sur l'enregistrement des actes urbains doivent être appliqués.

2. L'appel doit être rejeté. L'article 259.3 du texte consolidé de la loi foncière de 1992, applicable à la Communauté autonome d'Andalousie par la loi de son Parlement 1/1997 du 18 juin, se réfère à toutes sortes de terres, à la fois rustiques et urbaines, raison pour laquelle ce qui justifie pleinement l'exigence du greffier.

Cette direction générale a accepté de rejeter le recours.

15 juin 2005

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